专家建议中国人在日本买住房而非投资房

作者: 和讯网 日期: 2017年11月10日

2015年,中国人的“日本购房热”席卷而起,日本部分媒体将其称为“泡沫经济”崩溃后罕见的“局部泡沫”,诸如《中国人“爆买”北海道》、《北海道恐变北海省》、《中国人购房导致日本国土流失》等吸睛大标题在纸媒、网媒上相争着闪亮登场。

  仿佛是专门为了打消中国人的“日本购房热”,又仿佛是为了引起日本社会对中国人在日购房的更大的忌惮,2017年6月,日本著名房产专家榊淳司撰写了一本《2025年东京不动产大暴落》。他在该书结语中严峻地指出,“如今(日本的)住宅、房产业界,就仿佛泰坦尼克号一般,尽管航线的前方就是巨大的冰块,却依旧不肯转舵。”并且将“撞冰山”的因素之一,推测为“在日本购买住房的中国人可能会在同一期间大量抛售房地产”。

  《2025年东京不动产大暴落》一书自发售以来,短短的三个月间就再版了三次,位居畅销书榜的前位。榊淳司究竟为什么要写这本书,他为什么会有中国人集体抛售日本房产的想法?什么情况下中国人会抛售日本房产?中国人是否会在日本继续买房?2025年日本房产真的会“大暴落”吗?

  2017年10月下旬,我带着以上的几点疑问,前往榊淳司位于东京日本桥的个人公司——榊公寓市场研究所,进行了一个多小时的访谈。在约见他之前,我查阅了他的个人网站,上面就登门咨询明码标价,周一到周日,上午11点到下午8点间,一小时的费用为10800日元(大约合600多元人民币),还要求事先付款。

  榊淳司是一个笔名,他的原名叫千原俊彦,拥有同志社大学法学系和庆应义塾大学文学系的双学位,在日本房地产业界工作了25年以上,是眼下日本最受瞩目的房地产专家之一。他著有《年收2000万日元的购房战略》,《年收3000万日元也能买房》、《2025年东京不动产大暴落》等畅销书籍,并经常受邀在媒体、大学讲演或者撰稿。

大地震后的大抛售给东京房产界留下了阴影

  开门见山。我上来就问榊淳司为什么把东京不动产大暴落的时间点设定在2025年?这样的设定有什么依据?他也很坦率,说“这本书是出版社策划的,书名也是责任编辑起的。如果把大暴落的时间点说得太近,读者会不相信的,也就不会买这本书。说得稍微远一点,在时间上有点距离感,读者就会买的。”原来,所谓的2025年东京不动产大暴落,只是一篇命题作文,所有的内容都是为了让这个命题看上去成立。

  那么,有关中国人抛售日本房产的想法也是为了支撑命题吗?榊淳司否定了这一说法。他表示,自己之所以这样推测,是基于三个理由的。第一,在日本的中国人喜欢一起行动。“我们可以回忆一下2011年发生的3·11大地震,几乎所有在东京的中国人都争着抢着要回国,从东京到上海的单程机票被抬高到了一张20到万30万日元,也依旧有几千人抢购。”

  第二,在日本的中国人抛售房地产时干脆利索,说不要就不要了。榊淳司举的还是3·11大地震的例子。“每年3月,是日本商品住房交付使用的月份。3·11大地震发生后,仅东京的湾岸地区就有20多户中国人决定抛售刚刚到手的高级公寓,哪怕为此支付数百万乃至一千万以上的手续费他们也在所不惜,就想着要尽快脱手。这对于日本人来说,是很难想象的。就连受3·11大地震的影响,出现土壤液化的部分地区的日本居民,也都不会立即出售住宅。中国人的这种强大的行动力实在令人乍舌。”

  第三,在日本的中国人对日本的媒体和政府似乎都不信任。榊淳司说:“日本有报道的自由,媒体经常和政府唱反调,起到了一种监督政府言行的作用。但中国人似乎对日本的媒体和日本的政府都不信任。一有天灾发生,无论媒体和政府发布怎样的安全信息,绝大多数的中国人依旧不肯相信,立即着手抛售房产,宁可赔钱也要回国。”

  榊淳司坚信,日本一旦再次发生天灾,中国人还会立即抛售房产。“2011年的时候,在东京购房的中国人还不算多,集体抛售也没造成较大的影响。但是,自从2015以后,中国人就开始在东京爆买房产,如果再来一次集体抛售,势必会对东京的房产市场造成影响。至于具体是什么样的影响,我也难说,因为东京的房产市场到目前还没遇到过大规模的抛售情况。只能说,影响会很大。”

  虽然我也看到了中国人面临日本天灾时的抛售表现,给东京房产界留下了巨大的心理阴影面积,但并不完全认同榊淳司的这种推测。榊淳司则认为,如果再出现了这种景象,东京的房产商们会趁机拼命地价收购的。“2011年,东京湾岸地区的中国人以罕见的低价抛售了一批高级公寓,但在2013年东京被选为下一届奥运会举办地后,拥有奥运场馆的湾岸地区的公寓价格又被抬升了很多。抢着买的,依旧是中国人。如果2011年他们能够憋住气,不着急脱手的话,2013年就会稳赚一笔的。结果呢?让趁机低收的日本房产商们赚到了。”

不守规矩的中国人改变着日本的公寓设计

  日本的部分媒体对于中国人在日本购房买地都持有一种忌惮心理,甚至还用“阴谋论”、“资源论”来看待这种私人购房行为,煽动“中国威胁论”。一般日本社会和日本房地产界对于中国人在日本买房持什么态度呢?中国人究竟买走了多少日本房呢?

  榊淳司告诉我,在日本的房地产业界,有着这样一个潜规则,就是一栋公寓里的外国人业主必须控制在20%以下。但由于日本本身不限制外国人购房,所以外国人或是说中国人究竟买走了多少日本房,这个数据目前谁都没法掌握。作为日本房地产业界,还是很欢迎中国人买房的,很多房地产中介公司,都专门雇佣了中国员工来对应推销。

  榊淳司分析后发现,中国人在日本购房,选址有两大倾向。一是所在地要在中国国内也有一定知名度,必须是叫的响。比如新宿、涩谷、池袋、六本木,来过东京的中国人几乎都去过这几个地方,即使没有来过日本的中国人,对这几个地名也不陌生。东京的湾岸地区,也是中国人在日本购房的首选地段,因为有奥运场馆在,就令人憧憬。买了这些地域的公寓,就可以拿来跟国内人“炫”。所以,凡是有游泳池、健身房、酒吧、趴体会场等豪华设施的高级公寓,都会吸引中国人购房者。

  目前最大的问题是,中国人没有定期交纳管理费和修缮基金的概念,还有不少中国人买房后拒绝缴纳管理费和修缮基金,业界有传闻称,某大型房地产公司如今正在想办法把从前卖给中国人的高级公寓都买回来。虽然说中国人“守规矩”的程度年年都有进步,但依旧有不少中国人,把公寓里的客房当成民宿外借,他们先是利用自己业主的身份申请公寓客房,说是有朋友或亲戚要来住几天,实际却把钥匙交给了中国游客。这些公寓里的客房设施不输给中高级酒店,但价格却便宜很多,中国人业主就从中赚取差价。还有的中国人业主随便邀请朋友来利用公寓里的游泳池和健身设施等,造成安全上的隐患。现在东京都内新建的几个高级公寓,都修改了设计方案,为了杜绝隐患,取消了这些公共设施,说到底,吃亏的还是业主们。

  另外,榊淳司还总结道,“日本的富裕层和中国的富裕层在购房选择上,有着很大的价值观的分歧。比如像东京的湾岸、丰洲、有明、晴海等,是中国人购房比较集中的地方,这些地方有一个共通点,都是通过填海造地开发出来的新的住宅区。日本富裕层一般会排除这样的填海造地。他们的首选是涩谷区的广尾、松涛、代代木上原、世田谷区的成城学园附近等。但中国人似乎更偏爱新开发出来的公寓城,新的地段就预示着新的未来。日本的富裕层比较保守、传统,而中国的富裕层更加面向未来,普遍乐观。”

专家建议中国人在日本买住房而非投资房

  在采访的最后,我也没有忘记咨询榊淳司几个有关在日本购房的关键性信息。一是作为房产专家,榊淳司是否推荐中国人继续在日本买房?二是在未来几年,日本房产将会出现什么变化?

  对于第一个问题,榊淳司的回答是,房产的价格是由需求与供给的比例来决定的。经济没有显著增长的国家,其房产价格就不可能有较高的增长,日本的GDP已经连续多年维持在500兆日元左右。再过35年,日本的人口会减少到1亿人以下,所以除非出现极特殊情况,不然不会出现价格上涨。所以,他不建议中国人在日本购买投资房。东京尚且不会增值,其他地方城市更是只跌不涨。

  与此同时,榊淳司又强调,日本房屋本身的设计性、安全性、实用性非常高,保质期长,无论是建筑水平与建筑要求都是世界最高水准。中国大陆的高级公寓建成10年后就会劣化,相当于日本的使用了30年的公寓。日本承认外国人对房产及其地产的100%的所有权,在保护个人财产方面,日本的制度也是全球最完善的。成田机场的钉子户就能说明这一点。

  显然,榊淳司是建议中国人在日本购买居住房屋而不是投资房屋。最后,他还透露,东京都港区的青山一带和千代田区的番町一代,是日本需求最高的两个地区,平均每年都有几栋新建的塔楼,而且几乎是一竣工就销售一空。

  

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