日本民宿不简单,你了解吗?

作者: 易居海外 日期: 2018年03月13日

说到民宿,喜欢日本的人都会有冲动购买,很多中国人甚至会认为买一栋就能赚钱,是很好的投资产品,民宿就是“百宝箱”,现实真的这么赚钱吗?今天,就来听听特从日本回来的专家们怎么说吧。有兴趣的可以文末回看直播。

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直播现场


现场专家指出,投资得好,民宿租赁肯定是比一般的公寓赚钱,特别是京都,京都本身就拥有庞大的游客群,而且因为古建筑多、空地少,极少存在新的土地供应量,酒店容量远远无法满足所有游客的住宿需求。基于这样的现状,很多投资客在京都兴起了民宿改建投资潮,净回报率高的可达到10%以上。


现在由于投资人逐渐增多,回报率略有降低,稳定净回报也可有6-8%,这远高于上海只有不到2%的回报,而在全球范围内,净回报能到4%就已经不错了。而且全球酒店入住率最高的就是东京、大阪和京都,旅游住宿十分稀缺。



问:什么是民宿?和酒店有什么区别?

民宿是近年来兴热的名词,可能是公寓、可能是一户建,产权人自己的住宅不常住或有多余的房间,临时租给游客居住,形式多种多样。介于酒店和住宅之间,以住宅形式存在,以酒店方式运营。

酒店有前台、礼宾甚至早晚餐等服务,更正规更标准化,运营要求更高。民宿一般则只提供住宿功能,没有更多的配套服务。


问:投资民宿哪些区域更好?

民宿类型主要分城市型、旅游度假型。从管理体制上来说,两者基本差不多,但旅游地更适合慢游,游客对住宿的要求普遍更高,会期待更大更舒适更美观的特色民宿,对租金的敏感度较弱,或许会收到更高的租金回报。

城市推荐:东京、京都、大阪、箱根、伊豆……

片区特点:

关键是热闹,不需要很高档的片区,但玩、吃、商业、夜生活等配套一定要多,以东京为例,比如新宿、涩谷、银座,主要是游客必去必住的地方,而世田谷区,当地富人住宅区,虽然生活环境很棒,但游客并不会去。

另外,离景点、车站近、近期翻新、传统日式装修、公寓的话是否有电梯……等要素也会使民宿更受游客的欢迎。比如京都的清水寺、京都车站附近;箱根汤本、强罗车站附近;大阪的心斋桥、难波、梅田等。


问:现在,对日本新民宿法的猜测有很多,这对投资客来说有什么风险?

目前,日本民宿市场上主要是两种:有证民宿、灰色民宿。新民宿法案主要约束的就是灰色民宿日本政府虽规定不能超过180天,但具体细则却由各区域自行规定。如果是投资公寓作为民宿,要注意各大楼还有自己管理制度,有些本身就已明确规定不可经营民宿。6月15日正是上线,已有不少的消息流出:

以东京为例,目黑区、中央区已发表态度禁止民宿;新宿区、丰岛区等允许民宿,但新宿区计划周末开放,平日不影响居民;大田区只能在商业地区经营民宿……

值得注意的是,整个大阪市东京大田区的商业地区是民宿特区,不会受到天数限制。

另一方面,持证民宿,同样不受天数限制,365天均可经营。所谓的持证,就是指简易旅馆宿泊许可证,这和新民宿法案没有任何相关性,基本是可持续拥有的牌照。

这就要注意名义变更,持有人变更或管理公司变更都需要更新许可证,在目前法律不变化的情况下,变更没有风险,永远不变更信息也不会有风险。但未来法律若有变化,变更时就可能无法持续申请下来,依此情况举例:小部分持证民宿不能变更或不能满足现有的法律要求重新申请,但上家愿意通过收取一定的钱款将证借给下家,继续合法运营。


问:简易旅馆宿泊许可证现在可以申请吗?

一直可以申请,但以前很多人都不乐意申请,所以才有很多灰色民宿。因为这张证对房子区域和所在的土地属性(商业、住宅活着其他)、附近有没有小学、面积有没有达到100㎡、房屋结构、厢房质量是否过关等等各方面都有不低的要求。以古都京都为例,很多都是100年以上的老房子,甚至建筑年份不详,这些房屋一般连内部设计图都没有,申请许可证之前必须先还要邀请设计公司画设计图,很麻烦。

如果真的想要申请许可证,建议预先请专业机构作评估,然后再进行后续事宜,这就又是一项风险和成本的增加。

  

问:运营民宿,如何选择管理公司?运营后有哪些成本?

投资者可以沿用民宿原有的管理公司,也可自己商谈多家管理公司后选择,一般会收取租金的15-30%作为管理费,差别在于公司的运营能力和客源。

一般这些公司都配有英文或中文的工作人员,投资者可以查看其正在运营的实际案例,关注类似物件的出租率和每晚租金,来评定管理公司的好坏。

除了管理公司费用外,运营成本中比例较大的是水电煤和清扫费,其中清扫费可选择租客承担、房东承担或各自承担,其他投资客还涉及的小比例成本有被单的清洗和替换、WIFI费等,如带温泉则有温泉使用料,这项一般都会在购买时明确。 

 

问:在日本,通过买房可以拿身份吗?

经营管理签证,也叫投资经营签证,投资者通过日本房地产交易或运营都可以申请。普通经营管理签证是一年一签,申请人条件好的话可以拿到3、5年,长住到一定年限就是永驻。

续签时,只要申请人的收入能满足要求即可。关键是,日本移民局希望持有此签证的人可以长住日本,带动经济发展,那么在日本拥有一套甚至多套房产的申请人是很受移民官喜爱的,在他们眼中,通过房产获得的收益也往往比外贸、代购等其他小产业收入来得更安全稳定。

 


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